Storm, wateroverlast of schade in de ondergrondse garage: wat dekt de blokpolis van een appartementsgebouw?

Stormschade, hevige regenval en wateroverlast komen steeds vaker voor. Voor bewoners van een appartementsgebouw ontstaat dan al snel de vraag: wie betaalt de schade?

Veel eigenaars gaan ervan uit dat de blokpolis van het gebouw alles verzekert. Ze betalen tenslotte jaarlijks mee aan die verzekering via de gemeenschappelijke kosten. Maar dat klopt niet helemaal.

De eenvoudigste manier om het te onthouden is: De blokpolis verzekert het gebouw.

Je eigen spullen en je wagen moet je zelf verzekeren.

Een praktijkvoorbeeld

Stel: na een hevige storm raakt het dak van een appartementsgebouw beschadigd.

Regenwater dringt via het dak binnen en veroorzaakt schade aan het plafond en de muren van een appartement. Door de overvloedige regen loopt ook de ondergrondse garage onder water.

In die garage staan verschillende auto's. In enkele private kelderbergingen staan fietsen, meubels, elektrische toestellen en andere persoonlijke spullen. Eén storm. Eén appartementsgebouw. Maar verschillende soorten schade. En dus ook verschillende verzekeringen.

Wat dekt de blokpolis?

Een appartementsgebouw wordt doorgaans verzekerd via een gemeenschappelijke brandverzekering, beter bekend als de blokpolis.

Die verzekering wordt afgesloten voor de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) en verzekert het gebouw volgens de waarborgen en voorwaarden die in de polis zijn opgenomen. Het grote voordeel daarvan is dat niet iedere eigenaar afzonderlijk zijn stukje van het gebouw moet verzekeren.

Wanneer bijvoorbeeld een brand verschillende appartementen beschadigt, moet niet eerst worden uitgezocht welke individuele brandverzekeraar welk gedeelte van het gebouw moet vergoeden. De blokpolis zorgt voor één gemeenschappelijke verzekering van het gebouw. Dat maakt de schaderegeling doorgaans een stuk eenvoudiger.

Wat gebeurt er bij stormschade aan het dak?

We keren terug naar ons voorbeeld.

Door de storm worden dakpannen weggeblazen en ontstaat er schade aan het gemeenschappelijke dak. Vervolgens komt er water binnen in het appartement op de bovenste verdieping. De beschadiging van het dak en de schade aan verzekerde delen van het gebouw kunnen, afhankelijk van de concrete polisvoorwaarden en de oorzaak van de schade, onder de blokpolis vallen.

De eigenaar van het bovenste appartement hoeft dus niet automatisch zelf voor de volledige schade aan het dak op te draaien omdat hij toevallig onder het dak woont.

Dat is precies een van de voordelen van een blokpolis.

Maar wat met je meubels, televisie en andere spullen?

Hier ontstaat vaak verwarring.

Je persoonlijke inboedel is niet automatisch verzekerd omdat het gebouw een blokpolis heeft.

Stel dat het binnendringende regenwater niet alleen het plafond beschadigt, maar ook een zetel, televisie en kast. Het plafond en andere verzekerde onderdelen van het gebouw kunnen onder de blokpolis vallen. De persoonlijke spullen van de bewoner zijn een ander verhaal. Daarvoor moet de eigenaar of huurder zelf over de nodige verzekering beschikken.

Een veelgehoorde reactie is:

"Maar ik betaal toch ieder jaar mee voor de brandverzekering van het gebouw?"

Dat klopt. Maar daarmee verzeker je via de VME in hoofdzaak het gebouw, niet automatisch alles wat je zelf in dat gebouw hebt geplaatst. Dat onderscheid wordt pas echt belangrijk wanneer er zich een schadegeval voordoet.

En wat als de ondergrondse garage overstroomt?

Dan wordt het nog interessanter... Stel dat dezelfde storm zoveel water veroorzaakt dat de ondergrondse garage onderloopt. De muren, garagepoort, technische installaties of andere verzekerde onderdelen van het gebouw raken beschadigd. Daarnaast staan er vijf auto's in het water. De schade aan het gebouw en de schade aan de auto's zijn niet hetzelfde.

Een auto wordt niet door de blokpolis verzekerd enkel omdat hij in de gemeenschappelijke garage van het appartementsgebouw staat.

Voor de schade aan het voertuig moet worden gekeken naar de eigen autoverzekering en de waarborgen die daarin werden onderschreven. De locatie van de wagen verandert daar niets aan. Dat is belangrijk voor appartementsgebouwen met ondergrondse garages die gevoelig zijn voor wateroverlast.

Een eigenaar kan dus geconfronteerd worden met een vreemde situatie: de schade aan de ondergrondse garage zelf wordt behandeld binnen de verzekering van het gebouw, terwijl de wagen die in diezelfde garage stond niet door die blokpolis wordt vergoed.

Ook je spullen in de kelder verdienen aandacht

Hetzelfde principe geldt voor een private kelderberging.

Veel mensen bewaren daar fietsen, tuinmeubilair, gereedschap, huishoudtoestellen, dozen met persoonlijke spullen of andere goederen.

Dat de kelder zich binnen het appartementsgebouw bevindt, betekent opnieuw niet dat al die goederen automatisch door de blokpolis verzekerd zijn.

Wie waardevolle spullen in een kelder of garage bewaart, doet er daarom goed aan na te kijken of de eigen verzekering deze goederen én de plaats waar ze worden bewaard voldoende dekt.

Praktische tip: zet spullen in een kelder nooit rechtstreeks op de grond

Een kelder hoeft niet volledig onder water te lopen om schade te veroorzaken. Enkele centimeters water kunnen al voldoende zijn om dozen, meubels, gereedschap of andere opgeslagen spullen te beschadigen. Zet spullen daarom bij voorkeur minstens 10 cm van de vloer. Gebruik bijvoorbeeld een rek, stevige kunststof bakken op poten of een verhoogd platform.

Vermijd zeker kartonnen dozen rechtstreeks op de keldervloer. Karton neemt zeer snel vocht op en zelfs bij een beperkte hoeveelheid water kan de inhoud verloren gaan.

Een eenvoudige verhoging van 10 cm kost bijna niets, maar kan bij waterinsijpeling of een kleine overstroming een groot verschil maken.

Extra tip: bewaar belangrijke documenten, elektronica en waardevolle spullen bij voorkeur helemaal niet in een kelder die gevoelig is voor vocht of waterinsijpel.

Heb je als eigenaar dan nog een eigen verzekering nodig?

Ja, een blokpolis betekent niet automatisch dat je zelf niets meer moet verzekeren.

De VME verzekert het appartementsgebouw via de blokpolis.

Als individuele eigenaar of bewoner moet je daarnaast bekijken welke persoonlijke risico's nog moeten worden verzekerd, zoals je inboedel.

Ook aansprakelijkheid verdient aandacht. De precieze dekking verschilt bovendien van polis tot polis. Daarom is het verstandig om bij aankoop, verhuur of bewoning van een appartement niet gewoon te denken: "Er is een blokpolis, dus alles is geregeld."

Vraag na wat de blokpolis precies verzekert en stem je eigen verzekeringen daarop af.

Wat moet je doen na storm- of waterschade?

Maak zo snel mogelijk foto's en video's van de schade en neem maatregelen om verdere schade te beperken wanneer dat veilig mogelijk is.

Breng vervolgens de syndicus op de hoogte wanneer er schade is aan het gebouw of de gemeenschappelijke delen. Gaat het ook om persoonlijke goederen of een voertuig? Meld de schade dan eveneens bij je eigen verzekeraar.

Gooi beschadigde goederen bovendien niet onmiddellijk weg wanneer ze nog nodig kunnen zijn voor de vaststelling van de schade.

Gebouw, inboedel of auto? Onthoud vooral dit

Bij schade in een appartementsgebouw moet eerst worden gekeken wat er precies beschadigd is.

• Het gebouw? Dan komt de blokpolis in beeld.

• Je persoonlijke spullen? Dan moet je naar je eigen verzekering kijken.

• Je auto? Dan moet de dekking van je autoverzekering worden nagekeken.

Een appartementsgebouw kan dus perfect goed verzekerd zijn, terwijl een individuele eigenaar of bewoner toch met onverzekerde schade achterblijft.

En precies daarom is het verstandig om je verzekeringen te controleren vóór de volgende storm, en niet pas wanneer het water al in de kelder staat.