1.1. De Voorlopige Oplevering
De voorlopige oplevering is een cruciale fase in het bouwproces. Tijdens deze oplevering wordt vastgesteld dat de werken voltooid zijn. Dit betekent echter niet automatisch dat de werken volledig goedgekeurd worden, tenzij dit expliciet is overeengekomen. Rechtspraak gaat ervan uit dat zichtbare gebreken die geen invloed hebben op de stabiliteit van het gebouw, en dus niet onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen, als gedekt beschouwd worden na de voorlopige oplevering.
Belangrijke aandachtspunten bij de voorlopige oplevering:
Zichtbare gebreken melden: De opdrachtgever moet zichtbare gebreken uiterlijk bij de voorlopige oplevering aankaarten om aanspraak te maken op herstel.
Overdracht van risico: Vanaf dit moment draagt de koper of opdrachtgever het risico van de werken. Dit betekent dat schade door externe factoren zoals weersomstandigheden of vandalisme niet meer onder de verantwoordelijkheid van de aannemer valt.
Voorbeelden:
Een klant merkt scheuren in de pleisterwerken op bij de voorlopige oplevering. Deze moeten direct gemeld worden om hersteld te worden door de aannemer.
Een lekkende kraan wordt ontdekt na de voorlopige oplevering, maar deze melding komt te laat. Herstelling valt dan niet onder de garantie.
Gevolgen vanaf de voorlopige oplevering:
Het risico van schade gaat over op de koper.
De onderhoudswerken zijn vanaf nu de verantwoordelijkheid van de koper.
De garantieperiode van minstens één jaar begint te lopen.
Eventuele boetes voor vertraging in de uitvoering stoppen.
De eerste helft van de borgtocht wordt vrijgegeven.
De verplichtingen van de financiële instelling met betrekking tot
voltooiingswaarborg vervallen.
De opdrachtgever kan de nietigheid van de aannemingsovereenkomst niet meer inroepen.
1.2. De Definitieve Oplevering
De definitieve oplevering vindt plaats minimaal een jaar na de voorlopige oplevering en markeert de formele goedkeuring van de werken. Partijen kunnen echter contractueel afspreken dat de goedkeuring al bij de voorlopige oplevering gebeurt.
Bijzondere regels bij gemeenschappelijke delen:
Gebruik als oplevering: Indien een mede-eigenaar de gemeenschappelijke delen zonder voorbehoud gebruikt, kan dit als voorlopige oplevering worden gezien.
Aanwezigheid mede-eigenaars: De oplevering van de gemeenschappelijke delen moet bij voorkeur in aanwezigheid van alle mede-eigenaars gebeuren.
Promotor: De promotor mag niet deelnemen aan de beraadslagingen en stemmingen over de oplevering van de gemeenschappelijke delen, ook al is hij nog eigenaar van een deel van het onroerend goed.
De definitieve oplevering van de privatieve delen kan maar plaatsvinden na de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen. Deze voorwaarde heeft tot doel de normale bewoonbaarheid van het hele goed ten voordele van alle kopers te verzekeren.
Gevolgen vanaf de definitieve oplevering:
De garantieperiode eindigt.
De tweede helft van de borgtocht wordt vrijgegeven.
De termijn van tienjarige aansprakelijkheid start, tenzij contractueel anders bepaald.
De verjaringstermijn van tien jaar voor lichte verborgen gebreken gaat in, mits tijdige melding.
Voorbeelden:
Een scheur in een draagmuur ontdekt binnen tien jaar na de definitieve oplevering valt onder de tienjarige aansprakelijkheid en moet door de aannemer hersteld worden.
Een defect in de gemeenschappelijke lift wordt pas ontdekt na tien jaar. Dit valt buiten de aansprakelijkheid tenzij contractueel anders afgesproken.
3. Oplevering van de Gemeenschappelijke Delen
Voor de oplevering van de gemeenschappelijke delen in een gebouw dat onder het stelsel van de gedwongen mede-eigendom valt, moeten enkele bijzondere regels in acht worden genomen.
Voorlopige oplevering: De voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen kan voortvloeien uit het feit dat een mede-eigenaar er zonder voorbehoud gebruik van maakt.
Aanwezigheid van mede-eigenaars: De oplevering van de gemeenschappelijke delen moet in principe gebeuren in aanwezigheid van de mede-eigenaars. Heel vaak bepaalt de basisakte regels die moeten worden nageleefd in verband met de oplevering van de gemeenschappelijke delen, alsook een regeling met betrekking tot de vertegenwoordiging van de mede-eigenaars.
Promotor: De promotor mag niet deelnemen aan de beraadslagingen en stemmingen van de algemene vergadering over de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten van het goed, zelfs al blijft hij eigenaar van een gedeelte van het onroerend goed.
4. Stilzwijgende Aanvaarding in Mede-Eigendom
In het kader van mede-eigendom zijn de regels rond stilzwijgende aanvaarding complexer en worden ze vaak anders geïnterpreteerd. In principe is het zo dat beslissingen in een Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) gebonden zijn aan formele procedures en collectieve besluitvorming, zoals bepaald in het Burgerlijk Wetboek en andere relevante regelgeving.
Waarom stilzwijgende aanvaarding in mede-eigendom niet vanzelfsprekend is:
Collectieve besluitvorming: Binnen een VME moet elke belangrijke beslissing, zoals de aanvaarding van uitgevoerde werken, worden genomen via een stemming op een algemene vergadering. Dit betekent dat een individuele mede-eigenaar niet eenzijdig kan beslissen namens de hele vereniging.
Proces-verbaal van oplevering: Voor grote werken (zoals renovaties of nieuwbouw) wordt vaak een formeel proces-verbaal van voorlopige of definitieve oplevering vereist, ondertekend door de syndicus, aannemer, en mogelijk een vertegenwoordiger van de mede-eigenaars.
Wettelijke bescherming van mede-eigenaars: De wetgeving rond mede-eigendom voorziet in waarborgen om individuele mede-eigenaars te beschermen tegen mogelijke misbruiken of stilzwijgende aanvaarding zonder hun expliciete akkoord. Stilzwijgende aanvaarding is daardoor minder snel van toepassing in dit specifieke kader.
Syndicus als mandataris: De syndicus vertegenwoordigt de VME, maar zijn of haar bevoegdheid is beperkt tot de taken en beslissingen die in het mandaat zijn vastgelegd. Het zomaar in gebruik nemen van werken of installaties zonder expliciete goedkeuring door de VME kan de syndicus in conflict brengen met zijn wettelijke verplichtingen.
Juridische precedenten: In geschillen over mede-eigendom wordt door rechters doorgaans streng gekeken naar het naleven van de wettelijke procedures. Het ontbreken van een formeel akkoord kan de syndicus of de VME kwetsbaar maken voor juridische stappen van mede-eigenaars die het niet eens zijn met de aanvaarding.
Conclusie
De voorlopige en definitieve oplevering zijn belangrijke momenten met specifieke rechten en plichten voor zowel koper als aannemer. Voor zichtbare gebreken is de voorlopige oplevering cruciaal, terwijl verborgen gebreken ook na de definitieve oplevering kunnen worden aangepakt onder bepaalde voorwaarden. Daarnaast is stilzwijgende aanvaarding juridisch niet onmogelijk in een mede-eigendomscontext, maar wordt het in de praktijk zelden toegepast vanwege de strikte formele goedkeuringsprocedures. Zorgvuldige inspectie, duidelijke communicatie, en naleving van de wettelijke regels zijn essentieel om complicaties te vermijden.
Comments